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天天视点!OPPO解散造芯团队,张江REIT躺枪
来源: 选址960微信号      时间:2023-05-15 21:52:34

OPPO芯片公司哲库科技(上海)有限公司(以下简称“哲库科技”)突然解散,不仅在科技界引发震动,也在公募REIT市场激起波澜。

出师未捷,5月12日,OPPO宣布放弃芯片自研业务,裁撤全体员工近3000人。

外界分析指向不同角度,有观点认为,哲库科技遭外部环境施压,继续发展芯片或迎华为式待遇,OPPO尚无力承受该种打压;也有观点认为,作为主营业务的手机市场下滑,供养投入巨大的芯片研发力不从心,OPPO不得不壮士断腕。


(资料图)

“自古多情空余恨,好梦由来最易醒”,哲库科技CEO刘君在最后一次全员会议上简短、动情地回顾了哲库科技四年的造芯历程,并宣布了关停决定,“经过审慎的讨论,公司决定关停哲库,终止芯片自研业务”。

他在发言中还说道,全球经济和手机行业现在极其不乐观,公司的整个营收远达不到预期,所以在这样的情况下,芯片这样一个巨大的投资将是公司承担不起的。

哲库科技突然解散不仅引发科技界唏嘘,余震也波及公募REIT市场。

哲库科技在上海张润大厦办公,是该物业(最)重要的承租方之一,而张润大厦正是张江REIT新进扩募拟购入的基础设施资产。

哲库科技会否退租?如何应对空置率陡升的可能性?回应市场关切,5月13日,张江REIT发布公告作出回应,对相关事项进行了说明。

01

承租近2万平方米,4月份刚刚续租

OPPO砍芯片研发,张江REIT躺枪。

张润大厦是张江REIT本次扩募拟新购入的基础设施资产。

2023年3月31日,张江REIT扩募正式获批,以张江集团和张江高科(600895)共同投资的产业园区项目——张润大厦为底层资产进行了扩募申报,预计募资15亿元左右(以发最终行价为准)。

张润大厦位处张江北区集成电路产业园核心区,紧邻日月光集团总部、展想广场、亚芯科技园、展讯中心、世和中心、星创科技广场、普洛斯盛银大厦等众多园区物业。

张润大厦2018年6月建成后正式投入运营后一年内迅速完成爬坡期,2020年末、2021年末及2022年末出租率始终稳定在95%以上,基本处于满租状态。截至2022年末,张润大厦上正在履行的租赁合同共有16份。 租户结构主要为集成电路、先进制造、信息技术三大行业的企业,租赁合同期限以中长期为主,自运营以来,租户结构保持稳定,截至2022年末,前述三大行业租户占比超80%。

张润大厦的重要承租方之一就是哲库科技。

哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为19314.31平方米,占张润大厦可租赁面积的45.97%。从扩募草案披露的信息对照来看,哲库科技是第一大租户。

哲库科技的变动不仅惊动了科技界,也把张江REIT打了个的措手不及。似乎和众网友一样,张江REIT也是从市场传闻中获得最新消息。

公告称,张江REIT原始权益人、基金管理人已就哲库科技关停一事在向哲库科技及OPPO方面了解情况,但截至公告发布,尚未收到该公司书面回复。

就在刚刚过去的4月份,哲库科技才与张润置业签订了续租合同,且续租面积保持不变。目前,张润置业未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。

02

提前退租风险?2招备战冲击波

如果提前退租的情况最终发生,张江REIT该如何应对这个冲击波?

公告表示,依照合同,原始权益人可以获得相当于3个月租金的违约金;同时,原始权益人储备了多家企业,可通过新客户填补空出来的面积

张江REIT公告指出,原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况,积极做好相关应对:

第一,维护张润置业已签订的合同权益,执行合同保障条款。根据已签租赁合同,如提前终止合同,哲库科技应提前3个月向张润置业发出书面通知,并承担相当于3个月租金的违约金。目前,张润置业已收到哲库科技相应租赁合同项下的保证金;

第二,原始权益人深耕张江科学城开发及运营,在产业招商方面有丰富的经验和客户积累。目前已储备多家产业企业,总计租赁需求面积超过2万平方米。如出现退租情况,原始权益人将立即启动对有租赁意向的客户推介工作。

不过,重新招租能否在3个月的时间内填满接近一半的租赁面积?考虑到大公司的选址决策周期,这显然是个不小的挑战。如果后续招租不及预期,扩募项目的风险就将增大。按照披露,张润大厦所采用的评估参数中,稳定空置率的设置仅为5%。受到上述事件影响,张江REIT二级市场价格有所走低。

03

一波未平一波又起

张江REIT是首批获批的公募REIT,但这单明星REIT今年却出现了一波未平一波又起的状况。

2023年一季报,因为出租率不及预期,张江REIT二级市场价格回落。季报显示,截至2023年3月末,张江REIT的基础设施项目出租率为70.57%,较2022年末92.6%的出租率有较明显的下降,原因是一个重要租户(租赁面积约为1.23万㎡,占项目可租面积的28%)的全部租赁合同于2022年末到期,到期后该租户未予续租。

现在,随着另一个基础设施资产张润大厦出现突发状况,张江REIT可能要面临一边填满30%一边填满近50%空间的局面,这考验着运管团队的能力。

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